¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda en Santander? En los últimos años se ha vuelto cada vez más frecuente ver antiguos locales comerciales transformados en viviendas en Santander. Este fenómeno responde principalmente a una cuestión de rentabilidad económica, aunque también está relacionado con la evolución del mercado inmobiliario y los cambios en los hábitos de consumo. La elevada demanda de vivienda y la escasez de pisos disponibles han provocado un importante aumento de los precios tanto de compra como de alquiler. Ante esta situación, muchos propietarios consideran que convertir un local en una vivienda resulta una inversión mucho más rentable que mantener un bajo comercial vacío o alquilarlo para un negocio con escasas garantías de continuidad.
Aumento de los locales comerciales transformados en viviendas en Santander
Al mismo tiempo, numerosos locales han dejado de ser atractivos para la actividad comercial. El crecimiento del comercio electrónico, la concentración de tiendas en grandes superficies y el cambio en los hábitos de compra han provocado que muchos bajos permanezcan cerrados durante años, generando únicamente gastos de comunidad, impuestos y mantenimiento.
La transformación de un local en vivienda no puede realizarse libremente. Es necesario cumplir la normativa urbanística, obtener las licencias correspondientes y garantizar que el inmueble reúna las condiciones de habitabilidad exigidas por la legislación, como iluminación natural, ventilación, accesibilidad, aislamiento y unas dimensiones mínimas.
En Santander este fenómeno ha adquirido tanta relevancia que incluso ha sido objeto de seguimiento por parte del Ayuntamiento, que ha analizado el incremento de solicitudes para el cambio de uso de locales comerciales a viviendas.
No obstante, esta tendencia también genera debate. Mientras algunos consideran que es una solución eficaz para aumentar el parque de viviendas disponible, otros advierten de que una desaparición masiva de locales comerciales puede reducir la actividad económica de los barrios, hacer perder servicios de proximidad y disminuir la vida en las calles. Por ello, el principal reto consiste en encontrar un equilibrio entre la necesidad de crear nuevas viviendas y la conservación del tejido comercial que da vida a la ciudad.
Ahora vamos a ver el presupuesto aproximado de lo que puede costar una reforma de un local de 100 metros cuadrados en Santander para convertirlo en un piso bastante mono.
Si el objetivo es transformar un local comercial de 100 metros cuadrados en Santander en una vivienda moderna, luminosa y con buenas calidades, conviene pensar en una reforma integral. El coste dependerá del estado del local, de si ya dispone de acometidas de agua y saneamiento, de la complejidad del proyecto y de los acabados elegidos, pero una cifra bastante realista se sitúa entre 70.000 y 90.000 euros, incluyendo la mayor parte de los trabajos necesarios.
La primera partida corresponde a la demolición y preparación del local. Es habitual tener que retirar antiguos escaparates, falsos techos, tabiques, instalaciones comerciales, pavimentos y revestimientos. Además, suele ser necesario desescombrar por completo el inmueble para empezar desde cero. Este trabajo puede situarse entre 4.000 y 7.000 euros.
Después llega la redistribución interior, levantando nuevos tabiques para crear dormitorios, salón, cocina, baños, cuarto de instalaciones o zona de lavandería. En un local de 100 metros cuadrados normalmente se puede obtener una vivienda de dos o tres dormitorios. Esta fase suele costar entre 6.000 y 10.000 euros.
Uno de los aspectos más importantes es el aislamiento térmico y acústico. Muchos locales carecen del aislamiento exigido para una vivienda, por lo que es necesario actuar sobre paredes, techo e incluso suelo. Instalar aislamiento de calidad puede costar entre 5.000 y 9.000 euros, aunque permite ahorrar energía durante toda la vida útil de la vivienda.
La instalación eléctrica debe ejecutarse completamente nueva para adaptarse al Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión. Cuadro eléctrico, cableado, enchufes, iluminación LED, tomas de datos y telecomunicaciones suelen representar una inversión de entre 5.000 y 8.000 euros.
La fontanería también se instala desde cero, incluyendo tuberías de agua fría y caliente, desagües, producción de agua caliente sanitaria y conexiones para cocina y baños. Dependiendo de la complejidad de la obra, el presupuesto suele oscilar entre 4.000 y 7.000 euros.
Hay que hacer las cosas como es debido, nos dicen en Reconk, porque nosotros hemos reparado la instalación de un plato de ducha que se cegaba fácilmente y por el que acababa saliendo el contenido de las aguas fecales. Imagínate. Aguas del retrete saliendo por la ducha. Y esto es por la falta de experiencia de algunas empresas a la hora de trabajar sobre locales que nunca tuvieron baños completos.
En cuanto a la climatización, cada vez es más habitual instalar aerotermia o bombas de calor de alta eficiencia, además de sistemas de ventilación mecánica para cumplir con la normativa de habitabilidad. Esta partida puede situarse entre 6.000 y 12.000 euros.
La carpintería exterior es otra inversión importante. En muchos casos hay que sustituir el antiguo escaparate por ventanas y cerramientos que proporcionen iluminación natural, aislamiento y seguridad. Unas buenas ventanas de PVC o aluminio con rotura de puente térmico pueden costar entre 6.000 y 12.000 euros.
La carpintería interior, con puertas lacadas, armarios empotrados y rodapiés, suele representar entre 3.000 y 6.000 euros.
La cocina es una de las partidas con mayor variación de precio. Una cocina moderna, completamente equipada con muebles, encimera de calidad y electrodomésticos de gama media puede situarse entre 10.000 y 18.000 euros.
Si la vivienda dispone de dos baños completos, incluyendo sanitarios suspendidos, platos de ducha, mamparas, grifería y alicatados de buena calidad, el coste suele oscilar entre 8.000 y 12.000 euros.
Los suelos, ya sean porcelánicos o tarima laminada de buena calidad, junto con la pintura, iluminación decorativa y los acabados finales, pueden suponer otros 7.000 a 12.000 euros.
A todo ello hay que añadir el proyecto técnico redactado por un arquitecto, la dirección de obra, el estudio de seguridad, las licencias municipales, las tasas por el cambio de uso, la cédula de habitabilidad y la inscripción registral como vivienda. Dependiendo del caso, estos trámites pueden sumar entre 8.000 y 15.000 euros.
En conjunto, un presupuesto orientativo para un local de 100 metros cuadrados quedaría aproximadamente así:
Demoliciones y desescombro: 4.000-7.000 €
Nueva distribución: 6.000-10.000 €
Aislamiento: 5.000-9.000 €
Electricidad: 5.000-8.000 €
Fontanería: 4.000-7.000 €
Climatización y ventilación: 6.000-12.000 €
Ventanas y cerramientos: 6.000-12.000 €
Carpintería interior: 3.000-6.000 €
Cocina completa: 10.000-18.000 €
Dos baños: 8.000-12.000 €
Suelos, pintura e iluminación: 7.000-12.000 €
Proyecto, licencias y tasas: 8.000-15.000 €
Con todo ello, una vivienda bien terminada, con un diseño actual, lista para entrar a vivir y con calidades medias-altas, suele situarse en una inversión total de entre 80.000 y 100.000 euros. Si el local presenta problemas estructurales, necesita grandes refuerzos o se opta por acabados de lujo, el presupuesto puede superar con facilidad los 120.000 euros. En cambio, si el inmueble ya dispone de parte de las instalaciones y se eligen materiales más sencillos, es posible completar la transformación por unos 65.000-70.000 euros.
